Decreto Salvacasa e sanatorie: come funziona e quali comuni si sono adeguati

Con l’entrata in vigore del Decreto Salvacasa nel luglio 2024, il Governo ha introdotto una misura finalizzata a semplificare il processo di sanatoria per le irregolarità minori, così da facilitare la compravendita e la ristrutturazione degli immobili per i proprietari di casa.

In questo articolo, cercheremo di spiegarvi in maniera semplice e diretta come funziona il Decreto Salva Casa, quali sono i passaggi necessari per accedere alla sanatoria e quali comuni hanno già adottato misure per la sua applicazione.

Cos’è il Decreto Salvacasa e cosa prevede?

Il Decreto Salvacasa – diventato ufficialmente legge nel luglio 2024 – è una misura pensata per semplificare la regolarizzazione di piccole difformità edilizie, semplificando per i proprietari di immobili tutte le procedure necessarie per mettersi in regola con le leggi vigenti senza dover affrontare lunghi e complessi iter burocratici.

Per difformità edilizie si intendono tutte quelle modifiche apportate agli immobili senza le dovute autorizzazioni amministrative come: piccoli ampliamenti o sopraelevazioni non strutturali o variazioni nelle aperture di porte e finestre rispetto ai progetti originali.

Il decreto non consente la regolarizzazione di abusi edilizi gravi, come costruzioni realizzate senza alcun titolo abilitativo o interventi che compromettano la sicurezza dell’edificio e degli abitanti.

Questo perché la normativa nasce principalmente dall’esigenza di semplificare le pratiche burocratiche e offrire ai proprietari la possibilità di sanare piccole irregolarità edilizie che, pur non costituendo un rischio per la stabilità dell’edificio, possono rappresentare un ostacolo nella vendita, nella ristrutturazione o nella richiesta di mutui e finanziamenti.

Infatti, la presenza di queste piccole difformità, pur non rappresentando un pericolo per la struttura e l’incolumità degli inquilini, può comunque rappresentare un ostacolo in grado di bloccare la compravendita dell’immobile o l’ottenimento di finanziamenti bancari per ristrutturazioni o acquisti, oltre che a essere sanzionati dal Comune di appartenenza.

Grazie al Decreto Salva Casa, quindi, i proprietari possono sanare queste situazioni senza dover affrontare tempi lunghi o procedure complesse, rendendo più fluido e trasparente il mercato immobiliare.

Come funziona il Decreto Salvacasa e come si accede alla sanatoria

Per avviare la procedura di regolarizzazione, il proprietario deve seguire questi passaggi:

1. Verifica della situazione edilizia: Il primo passo è accertarsi che l’immobile presenti solo difformità sanabili secondo i criteri stabiliti dal decreto. Per farlo, è sufficiente consultare la documentazione urbanistica e catastale dell’immobile, verificando che le eventuali modifiche rientrino nei parametri previsti dalla normativa.
2. Consulenza con un tecnico abilitato: È necessario rivolgersi a un professionista qualificato, come un ingegnere, un architetto o un geometra, che possa eseguire un’analisi dettagliata della situazione edilizia e fornire una perizia tecnica. Il tecnico redigerà una relazione asseverata, attestando la conformità delle difformità con le disposizioni del decreto e verificando che non ci siano problematiche strutturali o di sicurezza.
3. Raccolta e preparazione della documentazione: Per presentare la domanda di sanatoria, è necessario raccogliere una serie di documenti, tra cui:

1. Copia della planimetria catastale aggiornata;
2. Relazione tecnica asseverata dal professionista incaricato;
3. Documentazione fotografica dell’immobile;
4. Dichiarazione di conformità urbanistica;
5. Ricevuta del pagamento degli oneri di regolarizzazione.

4. Presentazione della domanda al Comune: Una volta predisposta tutta la documentazione necessaria, il proprietario deve inviare la richiesta di regolarizzazione al Comune di appartenenza. La domanda può essere presentata tramite lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del Comune o attraverso i portali digitali, se disponibili.
5. Esame della pratica da parte del Comune: Gli uffici tecnici comunali analizzeranno la documentazione presentata e valuteranno se l’immobile può essere sanato. In caso di esito positivo, verrà rilasciata la sanatoria e l’immobile risulterà in regola dal punto di vista urbanistico ed edilizio. Se necessario, potrebbero essere richieste integrazioni alla documentazione o l’applicazione di piccole modifiche per ottenere l’approvazione.
6. Tempi di risposta e silenzio-assenso: Il Comune ha un periodo di tempo stabilito per rispondere alla richiesta. Se entro il termine previsto non viene fornita una risposta negativa, la sanatoria può considerarsi accolta per silenzio-assenso, permettendo al proprietario di procedere con eventuali atti di compravendita o ristrutturazione senza ulteriori impedimenti.

Documenti necessari per accedere alla sanatoria

Per ottenere la regolarizzazione, il proprietario deve presentare:

• Domanda di sanatoria edilizia, compilata secondo le linee guida del decreto.
• Relazione tecnica asseverata da un professionista abilitato.
• Documentazione fotografica dell’immobile.
• Estratto catastale aggiornato.
• Ricevuta di pagamento degli oneri di regolarizzazione.

Quali sono le scadenze del decreto?

Il Decreto Salva Casa prevede tempistiche precise per la presentazione delle domande.

• Entro sei mesi dalla pubblicazione del decreto, i proprietari devono avviare la pratica.

• I Comuni hanno fino a 180 giorni per esaminare le domande e concedere la regolarizzazione.
• Decorso tale termine, in assenza di risposta negativa, la sanatoria può essere considerata accolta per silenzio-assenso.

Quali comuni si sono adeguati?

Il Decreto Salva Casa, introdotto nel 2024, mira a semplificare le procedure di sanatoria per piccole irregolarità edilizie. Tuttavia, la sua applicazione varia a seconda delle regioni e dei comuni, in base alle normative locali e alle specificità territoriali.

Al momento, diverse regioni e alcuni comuni hanno iniziato a fornire indicazioni operative sull’applicazione del Decreto Salva Casa. Tra questi troviamo:

• Le Regioni dell’Emilia-Romagna, Liguria, Umbria e Sicilia che hanno emanato linee guida per l’implementazione del decreto nei rispettivi territori.
• I Comuni di Roma ha avviato l’adeguamento alle disposizioni del decreto, fornendo direttive specifiche per la sua applicazione.

L’applicazione del Decreto Salvacasa, al momento, non è uniforme su tutto il territorio nazionale, poiché la sua attuazione sono fortemente influenzate dalle normative regionali e i piani regolatori locali.

Infatti, le autorità locali hanno la facoltà di introdurre restrizioni o modifiche nell’applicazione del Decreto Salvacasa in base alle peculiarità territoriali e alle esigenze urbanistiche. Ad esempio, alcune regioni potrebbero mantenere normative più restrittive rispetto a quanto previsto dal decreto, soprattutto in aree soggette a vincoli paesaggistici o storici.

È fondamentale, quindi, che sia i cittadini che i professionisti del settore edilizio consultino le disposizioni locali e regionali prima di intraprendere procedure di sanatoria, per assicurarsi di operare nel rispetto delle normative vigenti e delle eventuali specificità territoriali.

Il Decreto Salvacasa, quindi, offre ai proprietari la possibilità di regolarizzare situazioni irregolari in modo più semplice e veloce. Questo provvedimento si inserisce in un contesto di maggiore trasparenza e semplificazione burocratica, riducendo gli ostacoli che spesso rendono complicata la compravendita e la ristrutturazione degli immobili.

È comunque fondamentale ricordare che l’applicazione del decreto può variare a livello locale. Non tutti i comuni si sono ancora adeguati e, in alcuni casi, potrebbero esserci regole più restrittive in base a vincoli urbanistici o paesaggistici. Per questo motivo, vi consigliamo consultare sempre un tecnico abilitato e verificare le disposizioni del proprio comune di appartenenza prima di avviare una pratica di sanatoria.

Per qualunque tipo di dubbio o se volete approfondire i principali aspetti della sanatoria, non esitate a contattarci e a prendere un appuntamento con noi. Potrebbe anche essere una buona occasione per scoprire la soluzione più adatta per la salute del tuo immobile e della vita di condominio.