Tra tutte le controversie che possono coinvolgere un condominio e i suoi condomini, il sinistro condominiale è sicuramente quello più comune e, allo stesso tempo, quello più temuto e che meno ci si augura di affrontare.
Purtroppo, per quanto si possa essere scrupolosi e ci si attenga alla lettera al regolamento condominiale, esistono una serie di imprevisti che fanno parte della quotidianità, piccoli o grandi incidenti che spesso possono andare anche al di là del nostro controllo.
Nel caso della denuncia di un sinistro condominiale, ci si dovrà preparare ad affrontare un iter che può risultare complesso e procurare non pochi mal di testa. Per questo è necessario tutelarsi e la prima maniera per farlo è informarsi.
In questo articolo, vi spiegheremo in maniera breve e semplice in cosa consiste un sinistro condominiale, quando e come è necessario denunciarlo e perché è importante stipulare una polizza condominiale per salvaguardare il condominio e la salute dei condomini.
Che cos’è un sinistro condominiale?
Chiamiamo sinistri condominiali tutti quei danni che coinvolgono le parti comuni del condominio (ingresso, scale, ascensore, tetto, ecc.) e che possono avere conseguenze sulla salute o, in generale, sul benessere dei condomini o di terzi.
I danni possono essere di vario tipo e vanno da quelli causati da eventi naturali (come, ad esempio, allagamenti o grandine), causati dalla condizione strutturale del condominio (infiltrazioni del tetto o delle pareti, danni delle tubature, corto circuiti, ecc.) o quelli dovuti a diretti atti di vandalismo o all’incuria, ma non solo. I sinistri possono includere anche ai danni alle singole persone.
Indipendentemente dalle origini del danno, la responsabilità può cadere sui singoli condomini o sull’intero condominio. In ogni caso, le riparazioni o il risarcimento dei danni vengono regolate dalle normative condominiali o dall’assicurazione del condominio (chiamata anche ”Polizza globale fabbricati”, di cui vi parleremo un pochino meglio più tardi).
Quindi, adesso che sappiamo in cosa consiste un sinistro condominiale e quanto possano essere frequenti, andiamo a vedere come comportarci.
Quando aprire un sinistro sinistro condominiale?
Come da definizione, è possibile aprire un sinistro condominiale solo nel caso che questo coinvolga una parte comune del condominio. Quindi parliamo dell’ascensore guasto, del gradino rotto, della cantina allagata o anche il caso in cui qualcuno scivoli dalle scale appena pulite.
Questo vuol dire che qualunque cosa si verifichi esclusivamente all’interno dell’appartamento, quindi di una proprietà privata, non può rientrare nei sinistri condominiali. Non solo, ma se il sinistro avviene in circostanze considerate evitabili nonostante tutte le accortezze, non è possibile aprire il sinistro.
Perciò, se hanno appena passato la cera sulle scale e le prendete ugualmente, consci del rischio a cui andare incontro e delle alternative (ad esempio, l’ascensore, se presente), allora la colpa non sarà attribuibile al condominio ma direttamente alla vittima del sinistro. Perciò, conviene valutare attentamente le circostanze dell’evento e dimostrare che non solo l’evento si è verificato, ma che era assolutamente inevitabile nonostante tutte le accortezze prese.
Cos’è una polizza condominiale?
Una polizza condominiale (o ”Polizza globale fabbricati”) è un’assicurazione che fornisce una copertura totale per tutti quei danni che possono verificarsi sia alle parti comuni che alle parti private di un condominio. In altre parole, se un danno si verifica all’interno di un singolo appartamento ma causa danni anche alle aree comuni o ad altri appartamenti la polizza interviene per coprire i costi di riparazione e risarcimento. Ad esempio, se un incendio danneggia un appartamento e le fiamme si propagano alle parti comuni come il tetto, le scale o l’ingresso, o se i danni si estendono a un altro appartamento, la polizza condominiale si occupa di coprire le spese necessarie per il ripristino e il risarcimento. Oltre alla protezione delle strutture e degli appartamenti, una polizza condominiale copre anche le persone danneggiate a causa di eventi che coinvolgono le aree comuni del condominio.
Stipulare una polizza condominiale non è obbligatoria per legge, anche in alcuni casi può essere richiesto dal Regolamento di condominio. Tuttavia, anche quando non è prevista, avere una copertura assicurativa adeguata rappresenta la scelta più assennata, soprattutto se teniamo conto dell’imprevedibilità di certi eventi che vanno al di là del nostro controllo e di tutti gli scrupoli che adottiamo perché non si verifichino.
Bisogna tenere conto, soprattutto, che senza una polizza il condominio e i singoli condomini potrebbero essere ritenuti direttamente responsabili per i danni causati da incidenti o mancata manutenzione. La responsabilità legale ed economica ricadrebbe interamente sul condominio, il che potrebbe comportare costi insostenibili e implicazioni legali, soprattutto in caso di danni involontari o accidentali. Possedere una polizza condominiale è quello che vi garantisce di vivere la vista condominiale con maggiore serenità e sicurezza, evitando problematiche future e tutelando quello che è a tutti gli effetti un patrimonio di tutti.
Come aprire un sinistro sinistro condominiale?
Mettiamo adesso il caso che siate la persona sfortunata che è scivolata dalle scale o quella che ha trovato tracce di muffa sulle pareti a causa delle infiltrazioni sul tetto o che si è ritrovata l’auto distrutta da una tegola.
Quello che è necessario fare, se la causa è da imputare a un difetto strutturale del condominio, è fare direttamente denuncia di sinistro all’Amministratore di condominio tramite raccomandata a/r o tramite pec. All’interno della denuncia, bisogna specificare nel dettaglio la data e il luogo del sinistro, i danni riportati e gli eventuali testimoni. Insieme a questo, bisogna anche indicare il tempo il lasso di tempo in cui deve avvenire il risarcimento (per legge, vengono concessi minimo 15 giorni per risarcire i danni subiti).
L’Amministratore decide se denunciare il sinistro e la procedura da adottare. Se ritiene che la denuncia sussista e possa essere risarcito, si occuperà di inviare il tutto all’assicurazione, la quale fisserà una data con un perito per effettuare un sopralluogo della zona interessata. Il perito effettuerà i dovuti accertamenti, facendo video o foto che attestino la veridicità di quanto indicato nella denuncia e l’entità del danno e valutare quali elementi siano stati esagerati.
Se in seguito alla denuncia emerge che l’amministratore debba effettivamente risarcire i danni, allora l’assicurazione si occuperà di fare direttamente la proposta alla persona danneggiata che, se accettata, permetterà di chiudere la pratica. Nel caso contrario, sarà necessario affidarsi al nostro sistema legale e rivolgersi direttamente a un avvocato per risolvere la controversia.
Che cosa possiamo fare per voi
Adesso, in molti casi sfortunati, può capitare che una volta inviata la procedura, l’amministratore sparisca lasciando ai condomini la responsabilità di seguire il resto delle procedure, come tenersi in contatto con il perito responsabile dei sopralluoghi o le negoziazioni per il rimborso (che, il più delle volte, finiscono per lasciare i condomini insoddisfatti). Oltre a questo, può esserci anche il caso in cui un amministratore non sia sufficientemente informato sulla polizza assicurativa e che non ne conosca le franchigie o le garanzie comprese nella polizza.
Con questo non intendiamo puntare il dito su nessuno. La cattiva gestione di un sinistro non si riduce solo a una questione di negligenza o di cattiva fede. Parliamo di procedure complesse che richiedono un dispendio aggiuntivo di tempo e di energie: seguire costantemente il perito, inviare per tempo foto, video e le fatture degli interventi eseguiti sul condominio e tanti altri mal di testa.
Non c’è ragione di non chiedere aiuto, soprattutto quando ci si ritrova a doversi districare attraverso un iter burocratico complesso e che, per chi non è esperto del legalese, può nascondere diverse insidie.
Noi di Studio Ferri siamo a disposizione di tutti gli Amministratori di condominio che necessitano di un supporto professionale in ogni fase delle procedure necessarie per la risoluzione del sinistro condominiale. Vi guideremo passo dopo passo nella comprensione delle normative legali applicabili al vostro sinistro, facendovi chiarezza su ogni aspetto della vostra copertura assicurativa. La nostra missione è rendere tutto il processo il più semplice e trasparente possibile, affinché possiate affrontare la situazione con serenità e senza sorprese.
Se siete nel pieno della gestione di un sinistro condominiale, non esitate a contattare il nostro team. Se, invece, siete qui per semplice curiosità o volete essere previdenti e mettere le mani avanti, potete dare un’occhiata ai nostri servizi, come la soluzione salva condomini.
