Nel precedente articolo vi abbiamo parlato dei nuovi bonus casa erogati dallo Stato per la ristrutturazione della casa, degli interventi inclusi e delle modalità di accesso. Oggi ci concentriamo su quello che succede dopo aver usufruito del bonus, in particolare riguardo al più importante di questi incentivi e, ovviamente, il più richiesto: il Superbonus 110%.
Negli ultimi anni abbiamo assistito a una vera e propria corsa al Superbonus, comprensibile visto che garantiva una copertura del 110% delle spese per determinati interventi di ristrutturazione. Tuttavia, nella fretta di approfittarne, molti hanno trascurato alcuni aspetti fondamentali da considerare dopo i lavori di ristrutturazione, tra cui l’aggiornamento catastale della casa.
Quest’anno, è stato annunciato, direttamente dal direttore uscente l’Agenzia delle Entrate Ernesto Maria Ruffini, quello che ha definito: “l’avvio di una campagna di compliance relativa al superbonus”. In parole povere, verrà inviata una comunicazione a tutti i contribuenti che hanno beneficiato del Superbonus ma non hanno ancora aggiornato le rendite catastali, in modo da poter risanare buona parte delle perdite fiscali subite dopo l’introduzione degli incentivi (e che sono state fonte di diverse controversie tra i partiti).
In questo articolo, vi spiegheremo nello specifico in cosa consiste l’aggiornamento catastale e i passaggi necessari per evitare sanzioni e, in generale, brutte sorprese.
La variazione catastale: che cos’è?
La variazione catastale riguarda qualsiasi modifica ai dati ufficiali di un immobile, come la superficie o la categoria catastale, che ne definisce la destinazione d’uso (abitazione, ufficio, negozio, ospedale, ecc.).
Ogni intervento di ristrutturazione che va ad alterare in maniera significativa la configurazione o la funzione dell’edificio – ad esempio, l’aggiunta o l’eliminazione di stanze, la demolizione di muri o il cambio di destinazione d’uso – deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate. Questo perché qualsiasi modifica strutturale può incidere sulla rendita catastale dell’immobile, influenzando di conseguenza il calcolo delle imposte da versare.
Come si fa l’aggiornamento catastale?
Prima di iniziare con la procedura dell’aggiornamento catastale, dovete assicurarvi di avere due documenti fondamentali:
- Visura catastale: contiene tutti i dati dell’immobile, tra cui indirizzo, intestatari, e destinazione d’uso.
- Planimetria catastale: rappresenta il disegno tecnico dell’immobile, con spazi, confini e misure precise.
Una volta ottenuti i due documenti, è necessario rivolgersi direttamente a un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra o perito edile), che trasmetterà i dati tramite il metodo DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati), un software concepito appositamente per i professionisti per la compilazione e l’invio di dati tecnici. All’interno del documento, il proprietario dovrà comunicare:
- Le proprie generalità;
- I dati catastali dell’immobile;
- La descrizione delle modifiche effettuate con i relativi interventi;
- Eventuali informazioni utili per la correzione dei dati catastali.
Costi e tempistiche
L’invio della documentazione tramite software DOCFA prevede un costo fisso stabilito dall’Agenzia delle Entrate di 50€ per ogni variazione. Fate attenzione, però. Questo è l’unico costo regolamentato dall’Agenzia delle Entrate, mentre gli altri costi accessori, come il compenso dell’architetto, dell’ingegnere o del perito vanno totalmente a discrezione del professionista che proporrà una parcella proporzionale alla complessità della pratica.
La procedura, se affidata a un esperto, è piuttosto rapida e si conclude normalmente entro 7 giorni lavorativi.
Per le dichiarazioni “semplificate”, quando le modifiche sono minime, è possibile procedere autonomamente tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate o il Call Center.
L’aggiornamento catastale deve essere presentato entro 30 giorni dalla fine dei lavori.
Cosa succede se invio i dati in ritardo?
Se per qualche ragione non si è in grado di approfittare dei 30 giorni concessi dal governo e si invia l’aggiornamento catastale in ritardo, si rischia di andare in contro a sanzioni amministrativi direttamente proporzionali al tempo trascorso dopo la scadenza:
- 103,20€ per ritardi inferiori a 90 giorni;
- 129€ per ritardi tra i 90 giorni e i 12 mesi;
- 147,43€ per ritardi superiori ai 12 mesi;
- 172€ per ritardi superiori ai due anni.
L’aggiornamento catastale è obbligatorio?
Dipende, ovviamente, dal tipo di intervento.
Ad esempio, se i lavori non comportano variazioni nei dati catastali dell’immobile, non è necessaria alcuna comunicazione. Tuttavia, è obbligatorio aggiornare il catasto nei seguenti casi:
- Ampliamento dei volumi dell’appartamento (es. sopraelevazioni, estensioni della superficie abitabile, aumento della cubatura);
- Frazionamenti e fusioni di unità immobiliari, ovvero la divisione o l’unione di più unità;
- Cambio di destinazione d’uso, anche senza opere edilizie (es. da abitazione a ufficio, da garage a negozio, ecc.);
- Creazione o modifica di nuove superfici (terrazzi, balconi, soppalchi, verande, tettoie, porticati);
- Modifiche alla distribuzione interna degli spazi (spostamento o creazione di tramezzi, chiusura di ambienti, eliminazione di stanze);
- Variazioni della consistenza catastale (es. modifica del numero di vani o della superficie utile ai fini fiscali);
- Demolizioni parziali o totali, che comportano la necessità di aggiornare la planimetria;
- Realizzazione di nuovi accessi o modifiche agli esistenti (apertura o chiusura di porte e finestre);
- Interventi che influiscono sulla rendita catastale, come migliorie significative o installazione di impianti tecnologici;
- Regolarizzazione di difformità catastali, nel caso di discrepanze tra lo stato reale e i dati registrati al catasto.
Anche se non si rientra nei casi sopra elencati, alcuni interventi legati al Superbonus 110% rendono comunque obbligatorio l’aggiornamento catastale, tra cui:
- Realizzazione del cappotto termico, poiché l’aumento dello spessore dei muri può incidere sulle misure catastali dell’immobile;
- Installazione di pannelli fotovoltaici o sostituzione di impianti di climatizzazione, che possono modificare le caratteristiche tecniche dell’edificio;
- Aggiornamento dei dati anagrafici del proprietario, ad esempio in caso di errori nella visura catastale.
Perciò, se hai usufruito del Superbonus 110, verifica subito se è necessario procedere con l’aggiornamento catastale per evitare sanzioni o problemi futuri. Non solo evita multe, ma assicura che il tuo immobile sia correttamente registrato, facilitando eventuali vendite, successioni o future agevolazioni fiscali; senza contare la serenità che arriva dal non trovare un avviso dell’Agenzia delle Entrate nella propria cassetta della posta.
